Mietmangel: müssen Vermieter neben eigentlichem Mangel auch Mangelursachen beseitigen?
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 26.10.2017 – 9 C 476/15.
Das Amtsgericht Bremen hat in einem aktuellen Urteil (Az.: 9 C 476/15) entschieden, dass der Vermieter im Fall eines Mangels an der Mietsache nur den eigentlichen Mangel, nicht aber die Mangelursachen beseitigen muss. Worum ging es und wie ist die Entscheidung zu beurteilen?
Feuchtigkeit im Keller: Im konkreten Fall war der zur vermieteten Wohnung gehörige Keller mit Wasser vollgelaufen und hatte Feuchtigkeit verursacht. Nachdem die Vermieterin Modernisierungsarbeiten durchführen und die Außenwände hatte dämmen lassen, verlangte die Mieterin weiter Instandsetzung in der Weise, dass es zukünftig nicht mehr zu Wassereintritt kommen könnte. Dies lehnte die Vermieterin ab, mit ihrer Klage scheiterte die Mieterin nun auch vor dem Amtsgericht Bremen.
Beseitigung der Mangelursache: Entscheidende Frage war, ob die Vermieterin neben der Beseitigung des Mangels an sich (feuchter Keller), auch die Mangelursachen beseitigen musste, sodass ein zukünftiger Wassereinbruch verhindert wird. Dies hat das AG Bremen nun in seinem Urteil verneint, da die Vermieterin zumindest zeitweise vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt hatte.
Das Amtsgericht Bremen: Der Vermieter schuldet primär lediglich die Beseitigung des eigentlichen Mangels und der Mangelfolgen. Die Mangelursache selbst muss er nicht beseitigen. Dies gilt zumindest dann, wenn zumindest vorübergehend vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt werden (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 26.10.2017 – 9 C 476/15).
Drohende Mangelrealisierung als Mangel: Die Beurteilung dieser Entscheidung hängt maßgeblich damit zusammen, wie man den Begriff des Mangels versteht. Besteht ein Zustand, bei dem es jederzeit zur (erneuten) Realisierung eines konkreten Mangels kommen kann, lässt sich durchaus argumentieren, dass auch dies bereits einen Mangel der Mietsache darstellt. Ob der Mieter also wirklich nur die Beseitigung eines akuten Mangels vom Vermieter verlangen kann, erscheint zweifelhaft. Richtig ist, dass der Mieter dem Vermieter nicht vorschreiben darf, auf welche Weise dieser einen bestehenden Mangel beseitigt, es sei denn, es kommt nur eine konkrete Möglichkeit in Betracht. Die Beurteilung, ob auch die Beseitigung von Mangelursachen verlangt werden kann, schwankt dagegen durchaus auch in der Rechtsprechung in Abhängigkeit von dem jeweils konkreten Mangel, über den gestritten wird. Mieter sollten sich deshalb also darüber im Klaren sein, dass sie vor Gericht mit einem entsprechenden Begehren durchaus unterliegen können.
27.02.2018
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