Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast im Mietprozess am Beispiel Schimmelpilz (Serie – Teil 1)

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

1. Umfang, Lage, Zeitpunkt, Intensität des Mangels

Ausgangserwägungen:

Viele Prozesse im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Ansprüchen wegen Schimmelpilzbefalls gehen allein deshalb verloren, weil der jeweilige Vortrag der Parteien nicht hinreichend substantiiert und unter Beweis gestellt wird. Derartige Fehler werden von den Gerichten gern zum Anlass genommen, umfangreiche und zeitaufwändige Beweisaufnahmen zu vermeiden. In diesem Bemühen überspannen Gerichte gelegentlich auch einmal die Anforderungen an den Vortrag. Gegen die unter Anwälten berüchtigte “Substantiierungsklatsche” hilft dann nur noch eine Berufung oder gegebenenfalls die Revision (unter dem Gesichtspunkt der Verletzung rechtlichen Gehörs aus Art. 103 Abs. 1 Grundgesetz). Viele Irritationen in diesem Bereich sind vermeidbar. Dazu nachfolgend einige Anregungen.

Beschreibung des Umfangs und der Lage

Für eine substantiierte Darlegung ist erforderlich, dass Lage und Umfang des Schimmelpilzbefalls vorgetragen werden. Stellen Sie sich vor, Sie müssten einem Dritten beschreiben, wie dieser in ihrer Wohnung den Schimmelpilz auffindet, ohne dass sie dabei anwesend sind.

Beispiel falsch: In der Wohnung ist großflächig Schimmelpilz aufgetreten.

Beispiel richtig: In dem, von der Wohnungseingangstür aus gesehen, zweiten Zimmer auf der rechten Seite (Schlafzimmer) befindet sich an der, von der Zimmertür aus gesehen linken Wand, im Bereich der Ecke zur Außenwand eine drei mal zwei Meter großen Fläche, die dunkel verfärbt und von Schimmelpilz befallen ist.

Wird dies vom Vermieter bestritten, kann unproblematisch entsprechender Beweisbeschluss ergehen.

Darlegungen zum Zeitpunkt des erstmaligen Auftretens und zur jeweiligen Intensität der Mängel

Schimmelpilze in Wohnräumen sind ein saisonales Produkt. Während außerhalb der Heizsaison kaum Probleme auftreten, geht es dann ab September wieder richtig los. Dies hat auch Konsequenzen für den Vortrag. So dürfte es kaum glaubhaft sein, zu behaupten, die Beeinträchtigung durch den Schimmel sei über Monate und Jahreszeiten hinweg konstant gewesen. Allerdings dürfen die Anforderungen an die Darlegungslast von den Gerichten auch nicht überspannt werden. In der Regel ist daher ausreichend, Art und Umfang des Befalls zu einem Tag X zu beschreiben. Bei Gericht ist darauf hinzuwirken, dass der Sachverständige nicht im Sommer zur Begutachtung geschickt wird.

Beispiel falsch: Der Kläger wachte auf und stellte fest, dass die ganze Wohnung und sämtliche seiner Sachen vollständig von Schimmel befallen und nicht mehr brauchbar waren.

Beispiel richtig: An einem den Kläger nicht mehr genau erinnerlichen Tag in der ersten Oktoberwoche stellte der Kläger fest, dass an der Außenwand des Schlafzimmers starke Verfärbungen aufgetreten waren. Als der Kläger dies im Beisein seines zu diesem Zeitpunkt zu Besuch weilenden Bruders Herrn Alfred Weißbescheid genauer untersuchte, stellte er fest, dass die betreffenden Flächen feucht waren.

Beweis: Zeugnis des Bruders des Klägers Herrn Alfred Weißbescheid, ladungsfähige Anschrift

Daraufhin baute der Kläger gemeinsam mit seinem Bruder den im Schlafzimmer befindlichen großen Kleiderschrank ab und stellte hierbei fest, dass die gesamte Rückwand verschimmelt war. Die Wand hinter den Kleiderschrank ist vollständig durchleuchtet und mit Schimmelpilz besetzt. Bei genauer Untersuchung des Inhalts Kleiderschrank trat zu Tage, dass auch die darin gelagerten Kleidungsstücke verschimmelt waren.

Beweis: wie vor

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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