Eigenbedarfskündigung: Gerichte müssen den vom Vermieter geltend gemachten Wohnbedarf grundsätzlich akzeptieren

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. März 2015 – VIII ZR 166/14 -, juris.

Ausgangslage:

Stützt der Vermieter seine Kündigung auf Eigenbedarf, kann der Mieter jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfskündigung weder durch den Mietvertrag noch durch eine Sperrfrist ausgeschlossen ist, regelmäßig wenig ausrichten. Einer der Einwände, die nahezu nie erfolgreich sind, ist “der Vermieter brauche so viel Wohnraum nicht”. Hintergrund: das Bundesverfassungsgericht hat in verschiedenen Entscheidungen festgestellt, dass es grundsätzlich Sache des Vermieters ist, welchen Wohnbedarf er hat. Das verfassungsrechtlich garantierte Eigentumsrecht gestattet dem Vermieter auch Luxus beim Wohnen. Trotzdem landen besonders krasse Fälle immer wieder vor Gericht.

Fall:

Ein Vermieter hatte die Eigenbedarfskündigung einer Vierzimmerwohnung von deutlich über 100 m² darauf gestützt, dass sein Sohn (ein Student) in die Wohnung mit einem Kommilitonen zusammen für die Dauer seines Studiums einziehen wolle. Dem Sohn stand am gleichen Ort außerdem noch sein Kinderzimmer im elterlichen Haus zur Verfügung. Der gekündigte Mieter hatte eingewandt, dass eine derart große Wohnung nicht benötigt werde. Außerdem sei der Bedarf nur vorübergehend, so dass an die Voraussetzungen besonders hohe Ansprüche zu stellen seien.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat dem Vermieter Recht gegeben. Hierbei hat er noch einmal folgende Grundsätze bestätigt, die bereits in verschiedenen Entscheidungen der Vergangenheit Gegenstand waren.

Bundesgerichtshof: Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.

Bredereck: Das ist bereits ständige Rechtsprechung, welche das Bundesverfassungsgericht im übrigen immer wieder eingefordert hat.

Bundesgerichtshof: Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen.

Bredereck: Leider dies gerade wird von den Instanzgerichten oft übersehen. In dem Bemühen, dem Mieter bei einer offensichtlich vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung zur Seite zu stehen, werden Urteile immer wieder auf einen vermeintlich unangemessenen Bedarf gestützt. Damit ist dem Mieter ein Bärendienst erwiesen. Solche Urteile halten einer verfassungsrechtlichen Überprüfung aus den oben genannten Gründen nicht stand.

Bundesgerichtshof: Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.

Bredereck: Die Gerichte dürfen nach ständiger Rechtsprechung der Verfassungsgerichte ihrer Einschätzung des tatsächlichen Bedarfs an Wohnraum des Vermieters nicht zu Grunde legen. Wenn der Vermieter allerdings einen extrem überhöhten Wohnbedarf geltend macht, um den Eigenbedarf zu begründen, stellt sich immer die Frage der Plausibilität der Kündigungsgründe. Dies wird von den Gerichten leider zu häufig übersehen, bzw. vermengt.

Bundesgerichtshof: Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.

Bredereck: Daran kann es im Ergebnis keinen Zweifel geben. Im vorliegenden Fall dürfte es auf jeden Fall angemessener Wohnbedarf gewesen sein. Viel problematischer an dem Fall ist, dass das die Begründung arg konstruiert wirkt.

Fazit:

Fälle wie der Vorliegende zeigen, dass Mieter vor Eigenbedarfskündigungen gesetzlich nur unzureichend geschützt sind. Letztlich läuft es darauf hinaus, dass Vermieter gezielt vermietetes Wohneigentum erwerben und dann den Mieter relativ unproblematisch auf die Straße setzen können. Das wird dem Umstand, dass auch das Recht an der Wohnung ein zumindest grundrechtsgleiches Recht ist, nicht gerecht.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Das Urteil stellt eine weitere gute Argumentationshilfe für Vermieter dar. Wichtig ist aber auch weiterhin, dass der Eigenbedarf in der Eigenbedarfskündigung plausibel dargelegt werden muss. Und übertreiben sollte man auch nicht. Der Bundesgerichtshof sagt ausdrücklich, dass es auf eine umfassende Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls ankommt. Im Einzelfall kann sich ein Wohnbedarf daher durchaus auch weiterhin als unangemessen darstellen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wenn Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, sollten sie umgehend anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen. Bereits im frühen Stadium können entscheidende Fehler gemacht werden. Die Ansage an den Vermieter, man werde die Wohnung nicht räumen, berechtigt diesen unter Umständen zu einer Klage auf künftige Räumung. Hier verliert man in jedem Fall Zeit. Zeit ist aber wiederum ein wichtiger Faktor beim Pokern um eine Entschädigung für den (vorzeitigen/rechtzeitigen) Auszug.

20.4.2015

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